Lần đầu tiên ở Phần Lan: một hiệp hội ASO có thể phá sản

Bài 1/3: Chuyện ở Saarijärvi

Hiệp hội Saarijärven seudun asumisoikeusyhdistys đang đứng trước nguy cơ phá sản. Nếu điều này xảy ra, đây sẽ là trường hợp đầu tiên trong lịch sử Phần Lan một hiệp hội asumisoikeus mất khả năng thanh toán.

Vụ việc đang được chú ý vì khoản tiền của những người sống trong khu nhà Omatoimi có thể bị ảnh hưởng. Đây là một khu nhà dành cho người cao tuổi tại Saarijärvi, vùng Keski-Suomi. Tuổi trung bình của cư dân ở đây là hơn 80.

Theo Yle, tổng số ASO-maksu có nguy cơ không được hoàn trả đầy đủ, tính cả phần điều chỉnh theo chỉ số giá xây dựng, vào khoảng 800.000 euro. Mỗi căn hộ liên quan đến khoản tiền khoảng 30.000–40.000 euro.

Khu nhà có 24 căn. Hiện 5 căn đã trống và thêm 3 căn dự kiến sẽ sớm trống. Trong khi đó, khoản vay xây dựng vẫn còn gần 2 triệu euro.

Ngày 31/8, hội đồng thành phố Saarijärvi sẽ xem xét việc có hỗ trợ hiệp hội hay không.

Vụ việc đặt ra một câu hỏi chưa từng phải giải quyết trong thực tế ở Phần Lan: nếu một hiệp hội asumisoikeus phá sản, chuyện gì sẽ xảy ra với khoản ASO-maksu mà cư dân đã đóng?

Để hiểu vì sao câu hỏi này quan trọng, trước hết cần hiểu asumisoikeus là gì.

Asumisoikeus là gì?

Ở Phần Lan có ba hình thức nhà ở chính.

Vuokra-asunto là nhà thuê. Người ở trả tiền thuê hàng tháng để sử dụng căn hộ theo hợp đồng, nhưng không sở hữu căn hộ.

Omistusasunto là nhà sở hữu. Người mua sở hữu căn nhà hoặc căn hộ và thường vay ngân hàng để thanh toán một phần lớn giá trị.

Asumisoikeusasunto, viết tắt ASO, là hình thức thứ ba, khác cả hai loại trên.

Khi dọn vào một căn nhà ASO, người ở phải đóng một khoản gọi là ASO-maksu, theo quy định áp dụng có thể lên tới 15% giá trị được xác định của căn nhà. Đây không phải là mua nhà. Người đóng ASO-maksu không trở thành chủ sở hữu căn hộ, mà có quyền cư trú lâu dài.

Mỗi tháng, người ở còn trả thêm một khoản gọi là käyttövastike để chi trả các chi phí liên quan đến việc vận hành và sử dụng khu nhà.

Khi người ở chuyển đi, khoản ASO-maksu về nguyên tắc sẽ được hoàn trả theo quy định, cộng thêm phần điều chỉnh theo chỉ số giá xây dựng.

Đây là một trong những lý do khiến ASO trở thành lựa chọn của nhiều người cao tuổi và các gia đình thu nhập trung bình. Người ở không phải bỏ toàn bộ số tiền để mua nhà, nhưng cũng không chỉ trả tiền thuê hàng tháng.

Theo một bài viết khác của Yle, hiện có hơn 100.000 người Phần Lan đang sống theo mô hình này.

Và chính khoản tiền ban đầu đó đang là tâm điểm của vụ việc tại Saarijärvi.

Vì sao chưa từng có tiền lệ?

Theo Trung tâm quản lý nhà ở của nhà nước (Varke), chưa từng có hiệp hội asumisoikeus nào ở Phần Lan phá sản trước đây.

Điều này áp dụng cho cả hiệp hội được nhà nước hỗ trợ vốn lẫn hiệp hội tự huy động vốn như ở Saarijärvi. Suomen Asumisoikeusasukkaat ry, tổ chức đại diện cư dân ASO trên cả nước, cũng xác nhận điều tương tự.

Vì chưa từng xảy ra, đây là tình huống mà hệ thống chưa có nhiều tiền lệ thực tế để tham chiếu.

Nếu một hiệp hội mất khả năng thanh toán, ai sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả khoản ASO-maksu cho cư dân vẫn là câu hỏi chưa có câu trả lời rõ ràng.

Omatoimi được xây dựng như thế nào?

Khu nhà Omatoimi là nhà gỗ, xây năm 2015, tổng chi phí khoảng 4,1 triệu euro.

Theo Yle, số tiền này đến từ ba nguồn:

* 660.000 euro đến từ ASO-maksu của những cư dân đầu tiên.

* 1,2 triệu euro là tiền hỗ trợ từ Raha-automaattiyhdistys (RAY), nay thuộc hệ thống STEA.

* 2,3 triệu euro là khoản vay từ Kuntarahoitus, có thành phố Saarijärvi đứng ra bảo lãnh.

Tiền của cư dân chỉ là một phần trong cơ cấu tài chính của khu nhà. Phần lớn còn lại là tiền hỗ trợ và khoản vay dài hạn.

Điều này có nghĩa khả năng tồn tại của khu nhà không chỉ phụ thuộc vào số người ở, mà còn phụ thuộc vào lãi suất, chi phí vận hành và khả năng trả nợ đều đặn trong nhiều năm.

Theo ông Heikki Kauppinen, chủ tịch hội đồng quản lý hiệp hội, chi phí trả nợ hàng năm đã tăng thêm khoảng 40.000 euro.

Nguyên nhân là lãi suất tăng mạnh sau khi chiến tranh Nga–Ukraina bắt đầu.

Chi phí tăng khiến hiệp hội phải tăng käyttövastike, kéo theo một số cư dân chuyển đi.

Đây là điểm bắt đầu của khó khăn tài chính hiện nay và sẽ được phân tích kỹ hơn trong bài tiếp theo.

Chuyện nhỏ, câu hỏi lớn

Omatoimi chỉ có 24 căn. Saarijärvi chỉ là một thị trấn nhỏ.

Nhưng vụ việc phản ánh những vấn đề lớn hơn của hệ thống nhà ở Phần Lan: lãi suất cao hơn, chi phí xây dựng và vận hành tăng, dân số một số khu vực giảm, và ngày càng nhiều căn nhà ở các thị trấn nhỏ khó tìm người ở.

Thành phố có hỗ trợ hiệp hội hay không?

Hiệp hội có tránh được phá sản hay không?

Nếu không, khoản ASO-maksu của cư dân sẽ được xử lý ra sao?

Đến thời điểm bài viết này được đăng, vẫn chưa có câu trả lời.

---

Bài 2: Vì sao Omatoimi rơi vào khủng hoảng? Bài tiếp theo sẽ phân tích lãi suất, khoản vay 2,3 triệu euro và tỷ lệ căn hộ bỏ trống — và liệu Saarijärvi chỉ là trường hợp cá biệt, hay dấu hiệu đầu tiên của một vấn đề lớn hơn với mô hình ASO trên toàn Phần Lan.

Nguồn: Yle Uutiset, “Historian ensimmäinen asumisoikeusyhdistyksen konkurssi uhkaa viedä vanhuksilta hurjan summan rahaa Saarijärvellä”, 31.8.2026.